Строители протягивают руку. Но уже намекают и на ноги

Практически любая встреча представителей стройиндустрии (не важен повод – важен сам факт сбора в формате «три и более»), заканчивается потоком жалоб на проблемы, гнетущие отрасль. Привычка жить в условиях нескончаемого кредитного потока, когда спрос и рост цен, соответственно, обеспечивался не только ипотекой, но и прямыми кредитными вливаниями в отрасль со стороны банков, настолько укоренилась в сознании строителей, что слезть в одночасье с этого «наркотика» они не смогли. Поэтому сегодня самые слабые представители отрасли только жалуются, самые хитрые – жалуются и генерируют одну за другой статьи о грядущем росте цен, а самые умные – жалуются и ищут (и находят) варианты сброса неликвидного на сегодняшний день жилья по приемлемым ценам. Последние, чаще всего, не профессиональные строители, которые всерьез уверовали, что их отрасль – избранная с точки зрения вечного роста цен, а профессиональные финансисты, «секущие» ситуацию и умеющие строить адекватные прогнозы. Но вне зависимости от категорий каждый из строителей абсолютно уверен, что государство просто обязано вытащить отрасль из трясины. То, что жируя, босы стройиндустрии не накопили «на черный» день еще раз доказывает слабую работу аналитических отделов большинства компаний.

Первую попытку помочь власть сделала, предложив закачать в стройиндустрию порядка 100млрд рублей. Средства предполагалось направить из нескольких источников, в том числе из фонда ЖКХ, по программам Минрегиона и Минобороны. Госденьги должны были поддержать самих застройщиков и помочь им расплатиться с банками по кредитам.

«Мы рассчитывали на адекватный ответ (в плане снижения цен в условиях кризиса) со стороны строительных компаний. Но мы этого не увидели. Строительные компании - в том числе часто под давлением регионального руководства - не снижали цены на жилье», - цитирует “Интерфакс” вице-премьера Шувалова.

Государство планировало покупать квартиры для военнослужащих и граждан, живущих в аварийных домах. Строителям было предложено выкупить жилье по 30 тыс. рублей за метр, они надеялись на 35-36 тыс. рублей за метр, рассказывает “Ведомостям” чиновник правительства. Сейчас продавцы уже согласны на 30 тыс. рублей, но теперь чиновники и эту цифру считают завышенной.
Вторая попытка – выделение проблем стройиндустрии в отдельный раздел антикризисной программы. Строители такое желание с благодарностью приняли, тут же направив в адрес власти набор мер помощи себе.

Парадокс, но из 18 пунктов программы антикризисных мероприятий, предложенных к рассмотрению, ни один не направлен на внутреннее регулирование стоимости строительства. Все ориентиры - внешние: кто-то что-то должен сделать, снизить, чтобы строителям было хорошо. Банки должны лучше выдавать кредиты населению и снизить ставки по кредитам строительной отрасли, государство – снизить ставки земельного налога, арендной платы и отсрочить все обязательные платежи. А также обеспечить всей инженерной инфраструктурой участки под застройку. А еще субсидировать кредиты физическим лицам. И снизить сроки рассмотрения разрешительной документации. Ну и отменить (или значительно снизить) размер ставки за технологическое присоединение. И не одного пункта, посвященного способам снижения себестоимости строительства, повышения качества работ, снижения рентабельности, повышения социальной ответственности. Т.е. ничего, что могло бы продемонстрировать движение строительного бизнеса навстречу своим потребителям в период кризиса. Справедливости ради, один из выступавших заявил о своей готовности построить жилье по 25 тыс. за кв. м, но только в том случае, если город построит коммуникации и даст землю по минимальным расценкам. Но, похоже, он встретил непонимание даже у коллег.

Строители привыкли жить в период ажиотажного спроса и высочайшей рентабельности. Они знали – что и по каким ценам ты бы не построил, у тебя купят. В такой ситуации задумываться о вопросах снижения издержек, особенно внутренних, – нонсенс. Никто и не задумывался. Мало того, и не особо стремится это сделать сегодня. Потому что проще в один голос начать заявлять о грядущем дефиците жилья, росте цен (интересно, что в реалиях цены на сройматериалы упали в полтора-два раза). И уповать на лоббистские усилия своих лидеров с целью сохранить существующие объемы и прибыль.

Но ситуация на рынке повернулась кардинально, и не понимать этого – глупо. К сожалению, факты демонстрируют, что место для глупости – есть. Во второй половине прошлого года, когда стало понятно, что кризис – это не заграничный миф, одна крупная строительная компания реализовала практически весь запас жилья государству по очень недурственной на данный момент цене – по 36 тыс. за кв. м. Но, эта цена сегодня кажется пределом мечтаний, в прошлом году она была ниже рыночной процентов на 10. Естественно, последователей не нашлось. Теперь у первопроходцев есть оборотные средства, а у ожидающих адекватной цены – покусанные локти.

А может быть еще и расшибленный лоб, особенно если продолжать биться о бетонную стену ограниченного спроса (кому как не строителям это знать). Поэтому методы и подходы к управлению бизнесом в отрасли должны кардинально поменяться.

 

Впрочем, любое собрание профессионалов способно сформировать несколько разумных и продуктивных рецептов решения проблем. В частности, чрезвычайно остро развиваются конфликты с подключением строительных объектов к сетям различных типов. Сегодня ситуация простая: сети прокладывают строители, владеют и эксплуатируют – энергетики, газовики, «Водоканал». Таким образом, за счет жильцов (а строители, естественно, все затраты закладывают в стоимость квадратного метра) осуществляется инвестиционное развитие бизнеса монополистов. Строители (а нам кажется, что и десятки тысяч новоселов) считают это несправедливым. Борьба идет на всех фронтах. Есть и победы, демонстрирующие, что при грамотном подходе цену «за подключение» можно сбить раза в четыре. Но бороться мало желающих (много времени и сил), проще, если государство, использовав кризис как весомый аргумент, заставит монополистов пересмотреть такой подход к снабжению домов ресурсами. На это только должна быть воля, а правовые механизмы всегда найдутся.

Эта и еще десятки претензий не прошли мимо уха государства. Заместитель министра строительства, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Оренбургской области Александр Соляник заявил, что в Оренбурге уже началась комплексная подготовка 3-4 площадок для застройки. К ним будут подведены все объекты инфраструктуры: газ, свет, тепло, канализация.

Мало того, область уже сегодня готова купить жилья на 1,5 млрд рублей. Но при условии, что его готовность будет не менее 70%, достоится оно за полгода и цена его не превысит 26,8 тыс. рублей за кв.м. То, что такие цифры строителей не устраивают, стало понятно по их реакции. Но, как выяснилось, именно сами строители и виноваты в том, что государство оперирует столь низкой стоимостью. Дело в том, что по закону каждый субъект экономической деятельности должен отчитываться в десятки органов. В том числе и органы госстатистики. В своих отчетах, в частности, строители указывают среднюю стоимость жилья. Для того чтобы минимизировать налоги, в отчетах рентабельность строительства не превышает нескольких процентов, а вся прибыль от продаж формируется в других юридических лицах. Государство позволяет играть в такие игрушки, но заявляет: покупать жилье будем по тем ценам, которые вы указываете в отчетах. Вы же по ним продаете жилье? Как тут не вспомнить поговорку про колодец, в который плевать не надо бы… Да и банки очень неохотно ведут переговоры с компаниями, которые минимизируют прибыли.

А окончательно настроение строителям испортила информация, что Министерство обороны готово до 2011 года приобрести 200 двух- и трехкомнатных квартир для уволенных в запас и еще 300 – служебных. Но по уже озвученной цене.

 

А вот на бесплатную землю строителям точно не стоит рассчитывать. Ибо по федеральному законодательству определено, что она может предоставляться только через процедуру торгов. Единственное, на что есть надежда – минимальная плата за «вход».

Сегодня в десяти муниципальных образованиях идет проверка, призванная выявить реальные сроки рассмотрения строительной и разрешительной документации. Цель – выяснить причины затягивания процедур рассмотрения. Как только они будут обобщены, родится соответствующий регламентирующий документ. Быть может, даже за подписью губернатора.

Впрочем, обсуждение насущных проблем показало, что строителям элементарно не хватает рычагов для давления на контрагентов. Если взглянуть на состав депутатского корпуса, то можно увидеть, что существующие лоббисты успешно справляются с решением собственных проблем, а не все индустрии. Следовательно, поход во власть для многих может оказаться серьезным рецептом спасения бизнеса.

Туда же надо направляться и представителям производителей стройматериалов. Ибо, по словам Игоря Шепеля, власть мало интересует положение дел в этом сегменте. Заместитель министра тут же продемонстрировал, что ситуацией со сройматериалами он владеет. Когда зашла речь о потенциальном росте цен на жилье из-за роста цен естественных монополий, он на пальцах объяснил, что в структуре себестоимости строительства энерго- и иные тарифы занимают лишь 5-7%, в то время как стройматериалы – 50-60. И если цены на первые выросли на 25%, а на вторые упали в два раза, то не может быть общего роста. С точки зрения математики должно быть падение общей цены. С точки зрения строителей – все равно рост. Эта логика – не для всех.

Сергей Луговой был не столь категоричен в претензиях к власти, заявив, что отрасли нужно четкое понимание – что будет через пять лет. Строители должны знать, какова будет ситуация с землей и монополистами. Без такого знания – сплошная нервозность на рынке.

На наш взгляд, взаимопонимание между строителями, властью, банками и потенциальными новоселами может наступить только тогда, когда боссы стройиндустрии заявят не только свои требования по поддержке отрасли, но и четко обозначат, к каким результатам они приведут. Т.е., власть и каждое конкретное предприятие должны подписать что-то типа меморандума, в котором будет четко оговорена помощь со стороны государства (в рублях или процентных ставках) и обязательства со стороны застройщика (в объеме строительства, стоимости квадратного метра и наличии объектов инфраструктуры). Не выполнил – штраф, причем такой, что бизнес надо продавать. Такая мера ответственности позволит выбить с рынка паразитирующих на «халявных» деньгах компании, оставив действительно социально-ответственных.

Инвестиционная активность в экономике в значительной мере поддерживается за счет капитальных вложений в строительство зданий и сооружений. В 2008 году объем работ по виду деятельности «строительство» увеличился на 16,3% к уровню 2007 года и составил 34,5 млрд. рублей.

Кроме того, по сравнению с прошлым годом замедлилось жилищное строительство. За счет всех источников финансирования сдано в эксплуатацию 7,9 тыс. квартир общей площадью 775,9 тыс. кв. метров. Темп роста ввода жилья замедлился почти в 5 раз – до 3,1% против 15,2% в 2007 году. Ввод жилья индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств снизился на 7,8% к уровню 2007 года и составил 432,7 тыс. кв. метров. В общем объеме введенного жилья – 261,0 тыс.кв. метров построено в сельской местности.

Общий объем строительных работ за 2008 год возрос на 16,3% по сравнению с 2007 годом и составил 34,5 млрд рублей. В общем объеме выполненных работ 63,9% приходилось на производство общестроительных работ, 21,0% – разведочное бурение, 11,2% – монтаж металлических строительных конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений, 3,9% – другие работы.

Наибольший рост строительной активности наблюдался по организациям Домбаровского, Сакмарского районов и города Новотроицка, где объемы работ возросли более чем в 2 раза по сравнению с 2007 годом. Значительно увеличились объемы работ по организациям Беляевского, Красногвардейского, Тюльганского, Шарлыкского районов и города Гая. Вместе с тем, объем выполненных работ сократился в Адамовском, Новоорском, Переволоцком, Северном районах, городах Абдулино, Бугуруслане, Кувандыке и Медногорске.

 
В 2008 году замедлилось жилищное строительство. За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию 778,2 тыс. кв. метров жилья. Темп роста ввода жилья замедлился более, чем в 4 раза – 3,4% против 15,2% в 2007 году. Ввод жилья индивидуальными застройщиками за счет собственных и привлеченных средств снизился на 7,8% к уровню 2007 года и составил 432,5 тыс. кв. метров. В общем объеме введенного жилья – 261,0 тыс. кв. метров построено в сельской местности.

 

 

В целом по области в 2008 году на 34 территориях объемы построенного жилья превысили уровень 2007 года. Более чем в два раза увеличился ввод жилых домов в Гайском районе. Вместе с тем, в Кувандыкском и Соль-Илецком районах темп ввода жилья составил менее 60%.

В городе Оренбурге введено 324,1 тыс. кв. метров, что на 3,4% меньше, чем в 2007 году.