Кредитная история

Если ипотечное кредитование и до кризиса часто называли долговой ямой, то теперь этот вид финансирования покупки жилья превратился скорее в долговой колодец со сломанным журавлем. Мало того, что ставки взлетели до 16-18% в рублях, еще и доходы россиян согласно Росстату сократились на 1%. С одной стороны, цифра небольшая, но, учитывая, что обнадеженное благополучным докризисным периодом население планировало для себя совершенно иную ситуацию динамики собственных доходов, для многих это было, грубо говоря, «ударом по печени».

Для тех, кто уже связал себя кредитными обязательствами с банком, вариантов дальнейшей выплаты кредита немного: рефинансирование в том же банке или реструктуризация в АИЖК. И то и другое не очень приятно, но все же лучше, чем простая неуплата. Для тех же, кто только думает о приобретении жилья в кредит, есть над чем поразмыслить.

В начале года, когда произошел разворот тренда динамики цен на рынке недвижимости и жилье упало в цене на 20-40%, многие задумались о покупке дешевеющих квартир. За полгода, прошедших с начала перелома тенденции, потенциальные покупатели недвижимости остаются в ожидании: а быть может, цены еще упадут? Однако согласно последним данным падение цен на жилье в России хоть и продолжается, но темп снижения существенно замедлился. В июне 2009 г. относительно апреля текущего года больше всего цена квадратного метра упала в Омске (-4,9%), по остальным крупным городам планка не поднимается в среднем выше 3%, в Москве стоимость жилья снизилась всего на 0,5%, а в Краснодаре и Московской области даже повысилось. На середину июня 2009 г. средневзвешенное значение рублевых цен жилья эконом-класса в среднем по России составило: на первичном рынке – 37765 рублей за 1 кв. м, на вторичном рынке – 42130 рублей за 1 кв. м. Средняя себе-стоимость строительства – 33883 рубля за 1 кв. м. Цены в некоторых регионах приблизились к себестоимости строительства, например, Омске и Новосибирске (подробнее о ситуации на рынке жилья в Оренбурге читайте в статье «Дома дорожают, квартиры дешевеют»).

Сложившаяся на сегодняшний день ситуация говорит о том, что приобретение жилья на собственные деньги может оказаться выгодным именно сейчас, а вот если для покупки квартиры не достает больше половины ее стоимости, с ипотекой лучше повременить. Лучше поднакопить собственных средств, тем более что депозитные ставки доходят до 17% годовых.

Дело в том, что стоимость ипотеки по одним из лучших условий (из тех, что удалось обнаружить редакции) сегодня составляет 17,8% годовых в рублях, 14,3% годовых в долларах, и пока факторов, говорящих в пользу скорого существенного снижения ставок, не наблюдается. Номинальные ставки по ипотеке в Оренбурге колеблются от 14 до 28%. Минимальный процент предлагают в банках с госучастием, однако ставку необходимо скорректировать на величину комиссий и издержек, связанных с оформлением большого пакета документов. Филиалы коммерческих структур ипотеку дешевле 19% не предлагают. Более-менее оптимальные условия дает ОИЖК, но она не в состоянии обслужить всех желающих.

Изменения на ипотечном рынке и ужесточение условий банков привели к изменению портрета среднего заемщика. Средний возраст заемщика сейчас - 30-40 лет, хотя до кризиса весомую долю обращений в банки составляли молодые люди в возрасте до 30 лет (около 40%), а сейчас доля таких заемщиков снизилась до 28-29% от числа обращений. Доходы молодых людей (до $1000 на человека) теперь слишком низки для ипотеки. Сейчас хороший заемщик должен иметь доход не менее $2500 или 80 тыс. руб. в месяц на домохозяйство. При этом половину дохода он будет отдавать за ипотеку. Высокие доходы характерны для бизнесменов и руководителей высшего звена, от которых объем заявок в последнее время вырос (с 5% летом 2008 года до 14% сейчас). Но банки чаще отказывают в ипотеке владельцам собственного бизнеса: опасаются повышенных рисков, ориентируясь на рост просрочек по кредитам юрлицам и малому бизнесу.

 

Брать автокредиты население перестало в конце прошлого года: 2/3 всех выданных кредитов пришлось на первое полугодие 2008 г. За полгода 2009 г. ситуация в лучшую сторону не изменилась. Ставки слишком высоки, требования слишком обширны. Автопром, в особенности российский, терпит убытки, цены на машины падают, но ситуация складывается точно такая же, как на рынке ипотеки: жилье дешевеет – кредиты дорожают. В итоге сложившаяся ситуация выгодна тем, кто в состоянии приобрести подешевевший транспорт на собственные сбережения.

Задавшись целью стимулировать продажи любой ценой, государство объявило о начале выдачи льготных кредитов банками, пользующимися финансовой поддержкой государства. К таким банкам отнесли Сбербанк, Райффайзенбанк, “Уралсиб”, Номос-банк, Промсвязьбанк, МДМ-банк, “Петрокоммерц”, ВТБ, Россельхозбанк. Государство берет на себя часть процентов, составляющих 2/3 ставки ЦБ, которые вычитаются из стоимости автомобиля в виде скидки. Таким образом, государство оказывает вполне реальную и ощутимую помощь при покупке. Для получения льготного кредита покупателю придется предоставить официальную справку о доходах по форме НДФЛ-2, а его зарплата должна в три раза превышать планируемые ежемесячные выплаты по кредиту. В нынешнем году на эти цели из государственного бюджета выделено 2 млрд руб., что, по расчётам специалистов, позволит потенциальным автовладельцам приобрести примерно 150 тысяч автомобилей. Приём заявок на льготное кредитование в Оренбурге стартовал в начале апреля. С того времени подано уже более 800 заявок. Выдачу льготных кредитов в Оренбуржье осуществляют 3 банка – ВТБ, Сбербанк и Россельхозбанк.

Первоначально в список автомобилей, подпадающих под льготное автокредитование были включены все российские модели Автоваза, а также ряд иномарок: «Ford», «Kia», «Scoda», «Volkswagen» и «Renault», при условии, что цена автомобилей этих марок не превышает общую для всей программы планку в 350 тыс. руб. Однако теперь условия кредитования изменились: планка поднята до 600 тыс. руб., а список автомобилей пополнили Volkswagen Polo, Skoda Octavia, Hyundai Accent, Chevrolet Lacetti, Volga Siber, UAZ Patriot, «ГАЗель», Fiat Ducato, Fiat Doblo, а также ряд других. Включение в список малых грузовиков, весом до 3,5 тонн, призвано вовлечь в программу малых предпринимателей, которым госпомощь при покупке транспорта тоже будет нелишней.

Таким образом, создается тенденция, опасная для «Автоваза», «ГАЗа» и «УАЗа»: собранные в России иномарки, превосходящие по качеству, дизайну и технологическому оснащению всю продукцию российских автоконцернов, тоже названы «русскими».

В связи с затрудненной ситуацией на рынке автокредитования, являющегося одним из основных каналов массового сбыта, автопроизводители охотнее идут на предоставление товарного кредита, то есть продажу автомобиля в кредит не через банк, а непосредственно дилером с рассрочкой платежа. Абсолютно реально получить товарный автокредит в 2009 году тем людям, у которых есть высокие официальные доходы, которые готовы сразу же при оформлении автокредита заплатить 50% от стоимости автомобиля и которые дают обязательство в течение года погасить остальные 50% долга по товарному автокредиту. Товарные кредиты уже предлагают Renault, Nissan, Mitsubishi, Porsche, Volkswagen, Audi, Peugeot.

Тем не менее, не смотря на беспроцентный характер товарного кредита, комиссия за оформление может составлять 2,5 -8% от суммы сделки. Кроме того, товарный кредит имеет ряд недостатков: право определять все существенные условия кредитования оставляет за собой дилер. То есть модель авто, страховая компания, банк-партнер – все это условия, выдвигаемые продавцом, с которыми вы можете либо согласиться, либо попробовать взять кредит в банке под 28% годовых.

За 6 месяцев 2009 г. товарооборот в России снизился на 2,2%, что говорит о том, что население предпочитает экономить и не покупать много. Первыми в разряд «излишеств» были зачислены товары, приобретаемые в кредит, как самые разорительные для семейного бюджета.

А между тем, потребкредитование – практически основной источник прибыли для большинства банков, и за клиентов банкиры готовы биться не на жизнь, а на смерть. В то время как ставки по всем видам кредитов ползут вверх, потребкредиты с февраля подешевели на 4,5%. Хотя этот банковский продукт по-прежнему дорог – 33,5% годовых в июне. Кредиты в долларах при этом обойдутся заемщику почти в 20% годовых. Учитывая также тенденции к росту курсов валют, такие кредиты популярностью вовсе не пользуются, и банки в последнее время сосредоточили свое внимание именно на рублевых кредитах.

Рассматривать кредитные заявки банки стали немного быстрее: если в феврале нужно было ждать в среднем 4 дня, то в июне – уже 3. Однако требования к заемщику банки не снижают. Сегодня идеальным клиентом банка является заемщик в возрасте от 23 до 55 лет, с доходом, официально подтвержденным справкой 2-НДФЛ, со стажем на последнем месте работы не менее года, а также положительной кредитной историей.

Причем последний фактор выступает определяющим: 80% отказов банков происходят по причине отрицательной кредитной истории у заемщика. Банки осторожничают, потому что научены горьким опытом раздачи необеспеченных кредитов. Как следствие, уже с начала кризисатемпы прироста просроченных долгов начали снижаться. Если в последнем квартале 2008 г. плохие долги росли с приростом 17-30%, то в I квартале 2009 г. – только 13-20%, а на начало июня просрочка увеличилась только на 5-7%.

Если принять мнение о скором окончании кризиса, то следует заметить, что для работающих на рынке банков сейчас оптимальное время для захвата новых “плацдармов” на перспективу. Многие банки в последние полгода заметно свернули своё присутствие на розничном рынке (из-за финансовых трудностей или опасений по поводу высоких рисков), освободив место для более смелых и амбициозных конкурентов.