Производство, бизнес-инкубаторы, инфраструктурные проекты – все это интересно сегодня только с точки зрения государства, которое может дать денег на их развитие, но никак не частного инвестора. На инфраструктуре заработать очень сложно, возврат денег маловероятен, а вот делопмент, торговая недвижимость имеет определенные, хорошо просчитываемые сроки окупаемости. Ранее для России эти сроки считались 5-7 лет, сегодня они увеличились до десяти.

Раньше торговые центры строились как грибы, поскольку ресурсы на их строительство были доступными. Сегодня, чтобы заниматься девелопментом, нужны длинные и дешевые деньги. Впрочем, для российской экономики это не новость.

2009 год стал своеобразной проверкой на прочность для всех участников рынка коммерческой недвижимости. Разразившийся в 2008 году экономический кризис  вынудил  многих внести корректировки в развитие своего бизнеса. Пострадали в той или иной степени все: от девелоперов и инвесторов до консультантов и арендаторов.
Вот какая информация появилась в «Коммерсанте» пару лет назад:

««Фаэтон девелопмент груп» планирует вложить в строительство торгово-развлекательного центра в Оренбурге будет вложено около 800 млн рублей. И хотя наши эксперты отмечают недостаток в городе крупных объектов подобного формата, но прогнозируют, что к завершению реализации проекта «Фаэтон» может столкнуться с достаточно жесткой конкуренцией.

Как сообщила „Ъ“ руководитель подразделения регионального развития «Фаэтон девелопмент групп» Вероника Лежнева, проект по строительству ТРЦ в Оренбурге в настоящее время находится в стадии разработки — сейчас компания подбирает земельный участок в городе для приобретения его в собственность с последующей застройкой. Поэтому говорить о параметрах будущего центра госпожа Лежнева не стала. Вместе с тем, по ее словам, ориентировочная стоимость реализации этого проекта составляет около 800 млн рублей, но «после приобретения участка она может измениться за счет затрат на коммунальную инфраструктуру и другие моменты». В ТРЦ, помимо торговых площадей, планируется создать «сильный развлекательный сегмент», варианты которого сейчас также прорабатываются. Госпожа Лежнева уточнила, что «Фаэтон» намерен построить свой ТРЦ в центре Оренбурга — при этом уже известно, что это, скорее всего, будет север городского центра (вариантов только два – снести стадион «Локомотив» или застроить парк Комсомольской – прим. ред.). «Кроме того, перед тем как принять решение об экспансии в Оренбург, мы провели маркетинговое исследование. В городе заинтересованы сетевые операторы, с которыми мы работаем и в других городах, поэтому несколько «якорных» арендаторов у нас уже есть, — отметила она. — Мы выходим в новый для себя регион, только если реально можем заполнить торговые площади интересными сетевыми арендаторами».

Где этот проект? Где этот инвестор? Или кто-то из оренбургских девелоперов не признается, что за его спиной стоит столь мощный капитал. Или виноват кризис? И только ли кризис повлиял на этот рынок?

Торговля пошла в минус

2009 год оказался чрезвычайно напряженным для сектора розничной торговли. Темп роста продаж существенно замедлился как в Москве, так и в регионах. Эта негативная тенденция была во многом обусловлена ростом безработицы и проблемой занятости, а также общим темпом инфляции, слабым или отрицательным ростом благосостояния людей. Все эти факторы негативно отразились на потребительской уверенности, которая тем не менее несколько выросла по сравнению с началом года. Динамика потребительских расходов снижалась относительно медленно. С одной стороны, начался кризис розничного кредитования, с другой стороны, в условиях снижения доверия населения к банковской системе и высоких инфляционных ожиданий, повысилась склонность к потреблению, что отчасти поддержало динамику оборота розничной торговли.

Потребление товаров и услуг сокращалось в течение всего 2009 года. Люди стали меньше тратить на одежду и развлечения, снизили расходы на электронику и бытовую технику, некоторые были вынуждены экономить на продуктах питания. Самым распространенным способом сократить расходы стала покупка менее дорогих марок продуктов и алкоголя. Также сократился потребительский спрос на рестораны премиум-класса, тогда как предприятия питания среднего класса увеличили свои обороты. В целом потребление товаров премиум-класса сократилось в каждом сегменте.

Снижение потребительского спроса вынудило многие компании приостановить планы своего развития, фокусируясь на оптимизации бизнеса. Ритейлеры были вынуждены пересмотреть ассортимент, закрыть убыточные магазины, сократить расходы на каналы дистрибуции и логистических операторов. Увеличилось число банкротств, многие компании испытывали серьезные трудности. Доля свободных площадей, особенно в менее качественных торговых центрах, выросла. Девальвация рубля повысила стоимость импортируемых товаров, оказав еще большее давление на прибыль ритейлеров, что в свою очередь повлияло на их способность оплачивать аренду. Практически все компании сократили объем заказов на 20%, однако цены в магазинах пришлось снизить, чтобы привлечь покупателей.

Однако, оренбургский рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчив в сложившейся экономической ситуации. Ведущие компании находились в выигрышном положении благодаря кризису и были намерены укрепить свои позиции среди конкурентов, увеличив свою долю на рынке и заключив сделки с арендодателями на более выгодных условиях. Существующие качественные торговые центры и помещения формата street retail с хорошими показателями остаются востребованными, что отражает наличие спроса на качественные помещения с хорошим местоположением. Многие ритейлеры используют появившуюся возможность для расширения своих магазинов или переезда на лучшие площади.

По оценкам экспертов «Первого городского бюро недвижимости», «с наступлением кризиса количество продаваемых и сдаваемых объектов выросло на 20-30 %. Это было связано в первую очередь с тем, что возникшие финансовые затруднения у некоторых собственников недвижимости, стали причиной того, что им пришлось продавать свои объекты. Запрашиваемая стоимость продажи таких объектов как правило была не на много ниже докризисной. Однако понятно, что это были только пожелания продавцов. Реальная стоимость продажи часто оказывалась ниже того, что они запрашивали. Сокращение предпринимательских расходов всеми компаниями с начала кризиса, повлекло и смену арендуемых помещений на более дешевые, меньшей площади или обращение к арендодателю об уменьшении арендной платы. Это привело к некоторому высвобождению торговых и офисных площадей».

Лидеры

Девелоперы, сумевшие вовремя и правильно оценить общую ситуацию на рынке недвижимости, избрали более гибкую маркетинговую политику, и весь год были готовы идти на уступки. Все запрашиваемые ставки аренды и цены продажи являлись предметом обсуждения в ходе переговоров. Те же, кто не смог правильно оценить реалии и до последнего пытался удержать ставку на фоне падения, в конечном итоге были вынуждены поддаться общей тенденции, но ими было потеряно самое главное - время, за которое более гибкие в общении собственники смогли перетянуть к себе основную часть и без того небольшого потока клиентов.

Самое большое изменение на рынке произошло после открытия ТРЦ «Армада». По различным оценкам, объемы арендных платежей у большинства остальных ТЦ в этой связи просели на 15-20%. Но в целом, эволюция в этом сегменте такова, что будут закрываться худшие. То есть, первыми пострадают рынки под открытым небом, следом за ними – торговые центры с отсутствием минимального набора инфраструктуры. В связи с этим специалисты видят выход в усилении специализации торговых комплексов с тем, чтобы в ее рамках каждый субъект становился лидером. Поэтому не исключено в ближайшее время все большее разделение ТК по товарным, этническим, профессиональным признакам.

За прошедший год в городе Оренбурге крупных объектов в эксплуатацию не вводилось. Но непосредственно перед кризисом начали свою работу молл «Армада», ТК «Новый мир». В ближайшие два года должны открыться два крупных торгово-развлекательных комплекса современного формата ТРЦ «Астория» и 2-я очередь ТРК «Гулливер».
По мнению экспертов, появление в городе Оренбурге таких комплексов обязательно отразится на перераспределении потребительских потоков. Даже сегодня современный формат торговли, который предлагает молл «Армада» и 1-я очередь ТК «Гулливер» серьёзно оттягивает покупателей от рынков и базаров, а через два года этот процесс завершится окончательно.

Вообще, тенденция переходы от рынков и базаров, магазинов прошлых лет к большим торгово-развлекательным комплексам – это общемировой процесс. К сожалению, Оренбург сильно отстаёт в этом, а кризис увеличил отставание ещё больше.

В Оренбурге наблюдается четкое расслоение объектов: по торговой недвижимости малых форматов (до 30 000 кв.м.) конкуренция достаточно высокая. По торговым объектам 40 000 кв.м. и более - конкуренции нет (сегодня это только молл «Армада»). Отчасти она может появиться после ввода в эксплуатацию 2-й очереди ТРК «Гулливер» и ТРЦ «Астория». Впрочем, порог входа в рынок в сегментах крупных ТРК очень высокий и не доступен оренбургским компаниям, тем более в период кризиса.

А есть ли смысл входить?

Если раньше реальная средняя ставка для магазинов была около 800 долларов в год за кв. м., то сегодня для оренбуржцев она высока. В городе сложились цифры аренды на уровне 700-800 рублей за метр в месяц. Переводим эти цифры: получается около 270-300 долларов год. Вот от них и надо плясать, когда рассчитываешь рентабельность проекта по строительству и развитию торгового центра.

По экспертной оценке строительство торгового центра обойдется сегодня в 700 долларов за метр (реконструкция – около 300). Соответственно, даже при мгновенном заполнении торговых площадей арендаторами и полноценном потоке арендных платежей, окупаемость наступит через 3-4 года (с учетом затрат на содержание и эксплуатацию помещения). А если принять во внимание кредитные потоки и время на раскрутку, то этот срок может увеличиться минимум вдвое. Сегодня на рынке есть проекты с гораздо более низкими сроками окупаемости, что делает инвестиции в торговую недвижимость все менее популярными.

Эксперты «Первого городского бюро недвижимости» также считают, что финансирование строительства таких объектов – это, как правило, заемные средства банков, доля частных инвестиций не значительна.
«Про инвесторов из других регионов можно сказать следующее, - делятся своим мнением эксперты УК «Гулливер», - проявляют интерес, изучают проект, в свои предложения закладывают большую защищённость от всевозможных рисков, а по сути дела просто накапливают информацию».

А вот получение земли до сих пор является серьезным препятствием для развития девелопмента. Приобретение земельных участков под строительство, особенно с хорошим месторасположением, во все временны была задачей очень сложной. На первый взгляд кризисные явления должны были упростить данную проблему, даже делались осторожные прогнозы, что начнут продавать хорошие участки по доступным ценам. Но этого не произошло. Произошло лишь то, что у ряда объектов поменялся собственник.

Месторасположение

Как считают специалисты УК «Гулливер», «категории помещений востребованные сегодня можно охарактеризовать следующим образом :

• - первый этаж в крупном многофункциональном комплексе современного формата, при этом комплекс должен отвечать трём «М» - это место, место и ещё раз место. То есть месторасположение – это основной параметр, хотя размер комплекса тоже имеет значение».

Запрашиваемые помещения можно разбить на два типа:

• - федеральный оператор от 150 до 5 000 кв.м.,
• - местный предприниматель от 5 до 50 кв.м.

Месторасположение – ключевой фактор в развитии торговой недвижимости. «Девелопер, кто угадает с местом, сделает полдела, - считает Андрей Аникеев, президент «Армада-Групп». - Причем, торговый центр вовсе не обязательно должен быть в центре города (пример ТЦ «Мега» в Москве очень убедителен)». Да и в Оренбурге «Армада» стоит вовсе не в людном месте. А вот ТРЦ «КИТ», казалось бы, стоящий не хуже, чем конкурент, практически был невостребован. Лишь существенное снижение арендных ставок позволило наполнить его арендаторами. Впрочем, этот проект, похоже, построен на перспективу с учет генерального плана развития города. Через какое-то время он должен оказаться в центре густонаселенного жилого района. Вот только есть ли у собственников желание и возможность ждать наступления этих благословенных времен?

Еще один спорный проект с этой точки зрения – гигантский комплекс на пересечении объездной и Нежинского шоссе. Казалось бы, перспективное, богатое направление. Но, комплекс заложен по левую руку от выезда из города, что делает его доступность очень затрудненной. Надо строить транспортную развязку (как это было сделано в районе «Армады»), а это приведет к значительному удорожанию проекта. Про пробки, которые там будут постоянно, говорить уже не приходится.

Специалисты «Первого городского бюро недвижимости» выдвигают следующий тезис: «В последние годы наметилась тенденция к размещению крупных многофункциональных центров обслуживания в районах нового массового строительства на северо-востоке, вблизи микрорайонов 19, 20».

С другой стороны, в структуре предложения офисно-торговой недвижимости к 2010 г. серьезных изменений не произошло. По-прежнему максимальное предложение сконцентрировано в центральной части города: 49% объектов расположено в Центральном районе, 33% - в Степном районе, 10 % - в Восточном районе , 6% - в Промышленном районе, 2% - в Зауральном.

Важный момент: крупные торговые центры вовсе не должны быть в шаговой доступности. На такое качество должны ориентироваться ТЦ, ставящие в свою основу продуктовый ритейл (галереи в них играют роль второстепенных арендаторов). Тем же где модные галереи выходят на первый план, гораздо большее значение играют инфраструктура, транспортные потоки, парковки. Не случайно ряд покупателей переместился из «Восхода» и ТС «Центр» в «Армаду». Объяснение – удобнее.

При этом мало кто из девелоперов сумел нам внятно объяснить, как вычислить удачное место. Перемещение ТЦ буквально на несколько сот метров может дать неожиданный результат. В угадывание есть какая-то мистическая, малообъяснимая составляющая, основанная больше не на расчетах, а на ощущениях. И условный «Ашан», чьи менеджеры набили руку на поиске таких вот «прспективных» мест, никогда не встанет на похожий, но расположенный в другом месте участок. Или здесь, или нигде.

Концепция и управление

Еще один важный аспект – концепция торгового центра. В большинстве случаев ее нет или она неграмотные. Хотя большей частью оренбургские девелоперы строили ТЦ исходя из участка и максимально возможной площади. А потом думали, кого же на эти площади затащить. Тот же Андрей Аникеев утверждает, что сегодня по концепции у «Армады» просто нет конкурентов, хотя он знает, какой торговый центр нужно построить, чтобы перебить его проект.

В результате большинство верхних этажей в современных торговых центрах сдаются под офисы по самым низким ставкам.

В этой ситуации разумно было бы обратиться к компаниям, которые специализируются на разработке концепций. Но в Оренбурге таковых нет, а серьезные московские или западные бренды стоят дорого. Поэтому большинство девелоперов строят ТЦ на свой страх и риск.

Между тем, концептуальщики могут не только создать конкурентные преимущества для ТЦ, но и в дальнейшем поработать над привлечение арендаторов (особенно якорей), что может в значительной степени окупить затраты на их услуги. Например, консалтинговая компания «Кушман», оказывающая услуги по привлечению клиентов для ТЦ «Гулливер», имеет в своем портфеле около миллиона квадратных метров от потенциальных арендаторов. Можно предположить, что часть из них окажется в Оренбурге.

Впрочем, региональная специфика нашего города и здесь играет свою роль. Многим операторам федерального масштаба Оренбург с его пятисоттысячным населением просто не интересен. Значит, нужно создавать какие-то преференции, чтобы затащить такого якоря к себе.

Построенным и заполненным торговым центром еще нужно уметь управлять. В подавляющем большинстве случаев этим занимается сам собственник. Причина – опять же желание сэкономить и отсутствие внятных предложений на рынке. Между тем, управление торговой недвижимостью может стать серьезным бизнесом для профессионалов. Ниша то свободна.

Высокая конкуренция на рынке торговой недвижимости выявила ошибки в концепциях многих торговых проектов. Произошла резкая дифференциация объектов на успешные, спрос на которые сохранялся на высоком уровне в течение всего 2009 г. (ТРК «Армада»), и менее успешные, которые без концептуальной коррекции останутся невостребованными среди арендаторов. Строительство ряда объектов, открытие которых было запланировано на конец текущего года, переносится на следующий год. Причины те же: проблемы с финансированием строительства, неправильное прогнозирование объемов и сроков строительных и отделочных работ, и т.д.

Если говорить о ситуации в целом, то увереннее всего себя чувствуют торговые операторы, ориентированные на аудиторию с доходами ниже среднего (дискаунтеры).

Арендаторы и арендные ставки

Директор ООО «ОРТК «Оренбург» господин Пшуков считает, что на данный момент предложение на рынке торговой недвижимости превышает спрос. Причина, по его мнению, экономический кризис, а также высокая конкуренция. В связи с этим в городе сложилась отрицательная динамика арендных ставок. А вот по мнению представителей УК «Гулливер», за последние два года в городе Оренбурге соотношение спроса и предложений не изменились, но перешло в другую плоскость. То есть, если раньше просто не хватало торговых площадей для всех желающих, то сегодня не хватает качественных помещений, а именно: помещений для современной торговли в крупных многофункциональных комплексах нового формата.

Средний уровень арендных ставок в торгом сегменте – 700-800 руб. за кв. метр. В некоторых ТЦ (например, «Восход» или ТС «Центр») они могут достигать 2500 за квадрат, в совсем нераскрученных центрах – опускаться до 500. Ставка за второй этаж снижается на 30 процентов, за третий – на 50. При этом в популярных ТЦ существует еще и такое понятие, как плата «за вход».

Конечно, сильные федеральные сети, являющиеся так называемыми «якорями», могут сбить установившиеся в ТЦ цены (в среднем – на 20-30%). Зато другие арендаторы, кучкующиеся вокруг них, вынуждены будут эту скидку оплачивать из своего кармана. Цена аренды для них может вырасти в 2 раза от средней (за счет разницы площадей между условным «Спортмастером» и мелким магазином). Впрочем, многое зависит от уровня оператора. Той же «Икее» (оператор ТЦ «МЕГА») вряд ли кто будет диктовать свои условия, а вот условному ИП Иванову – легко. Да и количество арендаторов также играет существенное значение. Если их 50 – это один уровень переговоров, а если их уже 200 – другой.
Андрей Аникеев, президент «Армада-Групп» уверен, что «между арендатором и управляющим ТЦ должна постоянно осуществляться обратная связь. Формула – «плохо арендатору – плохо арендодателю» здесь работает на 100%. Правда, далеко не всегда эта связь осуществляется, но это уже вопрос профессионализма управляющей команды».
Как оценивают эксперты УК «Гулливер», в 2009 году стоимость аренды за один кв. м. была снижена на 20-50% , кроме того, в практику вошла система, когда аренда напрямую зависит от торгового оборота арендатора. В 2010 году наблюдается рост арендных поступлений от тех арендаторов, кто работал на проценте с оборота. Так же была поднята фиксированная ставка на 10-30%. «Наш прогноз, что дальнейший рост будет незначительным, всё больше арендаторов захотят перейти на процент с оборота, - рассуждает эксперт компании. - При этом рост стоимости аренды в ТРК будет зависеть не от экономической ситуации на рынке, а от существующей тенденции переходы арендаторов от рынков к торгово-развлекательным комплексам. То есть рост будет происходить в комплексах нового формата».

В тоже время у «старых» торговых объектов будет наблюдаться двойное падение, во-первых, из-за перетекания арендаторов, во-вторых, из-за низкого покупательского спроса.

Действительно, в последнее время крупные ТЦ переходят на более справедливое ценообразование – процентная ставка с оборота. Для федеральных сетей эта цифра не является секретом, с местными компаниями сложнее. Но и здесь есть механизмы, позволяющие легко высчитать выручку. Такой подход к формированию арендных платежей имеет и еще один плюс: можно легко планировать рентабельность.

Вырос и уровень арендаторов. Если раньше их основу представляли выросшие из «базарных» штанишек челноки, перешедшие на магазинную торговлю, то сегодня все большую популярность приобретают франшизы известных брендов. Стоимость перехода на новый уровень – порядка 1000 евро за квадратный метр.

А вот наличие арендаторов, оказывающих услуги развлекательного характера, далеко не всегда положительно воспринимается девелоперами. Арендные платежи от них гораздо ниже, что отрицательно сказывается на росте капитализации бизнеса и таком широко используемом показателе, как EBITDA. В результате девелоперам, ориентирующимся на продажу объекта, приходится снижать стоимость. Поэтому, по мере привлечения арендаторов торгового направления их доля в развлекательном снижается.

Наибольшую активность на рынке аренды торговых площадей в настоящее время проявляют ритейлеры, работающие в формате дискаунтеров и эконом. На рынке активны компании, занятые в сфере продажи одежды, продовольственных товаров, товаров для детей, а также парфюмерные магазины и банки (открытие офисов обслуживания клиентов).

«В ближайшей перспективе мы не увидим большого роста цен, - считают в «Первом городском бюро недвижимости». -Возможно только небольшая корректировка в связи с ростом коммунальных и строительных затрат. В целом же стоимость в большой степени определяет спрос и его возможности. Пока потребительская активность не высока и экономика далека от уверенного восстановления, мы будем наблюдать такую же картину как и сейчас».