В конце июля этого года Правительство РФ утвердило «Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года». Ее цель – сделать ипотеку доступной для 60% российских семей. Предполагается, что в 2030 году доля ипотечных сделок возрастет с 12% (что мы имеем сегодня) до 50%, средний уровень процентной ставки по кредитам снизится до размера инфляции плюс 2-3% (сегодня инфляция плюс 5-6%), а средний срок ипотечного жилищного кредита увеличится с 16,5 до 30 лет в 2020 году. Правительство, безусловно, понимает, что добиться этого одномоментно нельзя, но в длительной перспективе возможно благодаря стабилизации общей экономической ситуации в стране и мире, увеличению реальных доходов населения, содействию строительству жилья эконом-класса и др. При этом большая часть федеральных и региональных экспертов считают, что кризис в ипотечном кредитовании завершился и наступило благоприятное время для его подъема.
Прежде всего, отметим: мировой финансовый кризис внес серьезные коррективы в развитие рынка ипотечного кредитования России и Оренбургской области в частности.
В самые первые дни после известия об обвале американского, а затем и британского ипотечных рынков в 2007 году российские финансисты заговорили о необходимости свернуть ипотечные программы (как и масштабное кредитование в целом). Уже тогда многие банки страны «заморозили» ипотеку. Там же, где ипотечные кредиты выдавались, заметно повысились ставки.
Причина этого была проста. Основным источником финансовых ресурсов для российских банков служили заимствования на западе - кредиты крупнейших мировых банков. В результате кризиса у западных финансистов стало меньше «свободных» денег, а их «цена» заметно выросла (в среднем стоимость межбанковского кредита выросла на 2-3%). Соответственно, российские банки испытали дефицит денег, необходимых для выдачи ипотечных кредитов. Частично проблему решал российский Центробанк, проводя рефинансирование российских коммерческих банков. Однако понятно, что его ресурсы ограничены и не сравнимы с деньгами западного финансового мира.
Ситуация в ипотечном кредитовании в оренбургских банках в целом отражала общероссийскую тенденцию.
- Нестабильная экономическая ситуация в стране заставила потенциальных покупателей изменить свои планы по приобретению жилья, а банки более обдуманно подходить к выбору заемщиков,- говорит Сергей Кудашов, управляющий филиала ОАО «БИНБАНК» в Оренбурге. - Некоторые кредитные организации даже приостановили выдачу ипотечных кредитов. Итоги первого полугодия 2010 года позволяют говорить о динамичном восстановлении рынка. На сегодняшний день практически все местные банки, а также ряд федеральных, продвигают данный банковский продукт.
Лариса Мелько, руководитель дополнительного офиса № 1 филиала ОАО «АКИБАНК» в г. Оренбурге так оценивает состояние рынка:
- За последние три года рынок ипотечного кредитования пережил резкий взлет и такое же резкое падение. Аналитики считают 2006–2007 годы периодом, когда в нашей стране кредиты на жилье были наиболее доступными, и банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия. По данным Банка России, в 2009 году было выдано в 2,6 раза меньше ипотечных кредитов, чем в 2008 году, и это несмотря на то, что к концу года рынок начал оживать. Дело не только в произошедшем ужесточении требований со стороны банков, но и в поведении потенциальных заемщиков, которые, опасаясь снижения доходов, избегали долгосрочных займов.
- До наступления мирового финансового кризиса наблюдался активный рост объемов ипотечного кредитования, - продолжает Алия Айтуганова, ведущий специалист Управления розничных услуг банка «Форштадт». - Долгий и стабильный рост цен на жилую недвижимость обеспечивал инвесторам хорошую доходность и вселял уверенность в то, что так будет и впредь. Ипотекой в Оренбургской области стали заниматься практически все банки. В банковском секторе появилась конкуренция, «борьба» за клиента, в результате которой стали упрощаться условия кредитования, снижаться ставки по кредитам. Но после наступления мирового финансового кризиса произошел массовый отток иностранных инвестиций, стоимость «длинных» денег существенно возросла. Российские банки вынуждены были ужесточать условия получения ипотечных кредитов и увеличивать процентные ставки, а многие банки в Оренбургской области вообще перестали выдавать ипотечные кредиты.
В целом, ипотечное кредитование времен кризиса характеризовалось следующими тенденциями:
- сокращением количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование;
- снижением показателей жилищного кредитования (по сравнению с соответствующим периодом 2008 года объем предоставленных в первом полугодии 2009 года ипотечных жилищных кредитов сократился в 6,1 раза, фактически вернувшись к уровню аналогичного периода 2006 года);
- повышением ставок по кредитам и ужесточением условий их предоставления;
- устойчивой тенденцией к увеличению объемов просроченной задолженности. По данным Ассоциации российских банков, просроченная задолженность по ипотечному жилищному кредитованию в целом по стране возросла по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в 6,3 раза.
На этом фоне выгодно смотрелись те банки, которые в условиях кризиса не только обслуживали ранее выданные ипотечные кредиты, но и кредитовали новых заемщиков. Так, АКБ «Форштадт» (ЗАО) продолжал выдавать ипотечные жилищные кредиты по стандартам банка «ДельтаКредит» и в рамках собственной ипотечной программы.
Что есть?Осеннее ипотечное настроение-2010 в целом можно охарактеризовать как позитивное. С начала текущего года выдано 2949 ипотечных кредитов на общую сумму 2,278 млрд рублей, что в 2,7 раза больше показателей соответствующего периода 2009 года. К ипотечному кредитованию вернулась большая часть кредитных учреждений, которые в период кризиса полностью или частично свернули это направление. В настоящее время их более 20.
Ипотека этого года отличается несколькими тенденциями:
- снижением процентных ставок за счет постепенного снижения ставки рефинансирования, проводимого Центробанком с середины 2009 года. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным на территории Оренбургской области за первое полугодие 2010 года, по данным Банка России составляет 12,1 % и является самой низкой в России после Удмуртии (в этом регионе она равна 9,6%);
- снижением первоначального взноса по ипотеке с 30% до 10-20%, которое сделало ипотечное кредитование в области более доступным для многих семей. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах», которые позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%.
Однако мы просмотрели сайты многих банков, головные офисы или филиалы которых работают в Оренбургской области, и заметили снижение первоначального взноса лишь в некоторых.
В целом ипотечное предложение оренбургских банков можно разделить на два вида: кредиты с фиксированной и плавающей процентной ставкой. С первыми все понятно: кредит выдается на покупку жилья как в новостройке, так и во вторичном жилье, максимальная сумма кредита, как правило, не превышает 9 млн рублей, минимальная – не ниже 300 000 рублей. Ставка на протяжении всего срока кредита не меняется: в среднем от 11, 5 % до 16% годовых. Напомним, докризисный средний уровень ставки - 12%.
Плавающая процентная ставка чаще всего привязана к ставке рефинансирования. С июля 2010 года ОАО «Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» вывело на рынок новый продукт: ипотечную программу «Переменная ставка», размер ставки по которой зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ. В условиях регулярного снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ, которое наблюдается с середины 2009 года, ставка по кредиту может быть ниже фиксированной ставки по стандартному продукту, что, по мнению разработчиков продукта, дает заемщику существенные преимущества при выплате кредита. Установленный верхний и нижний предел величины ставки (не менее 5% и не более 20% годовых) дает заемщику уверенность в том, что в случае резкого роста ставки рефинансирования проценты по кредиту не превысят установленного уровня. Дополнительную защиту обеспечивает более строгое, чем обычно, ограничение размера ежемесячного платежа: он не может превышать 35% его ежемесячного совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке. Таким образом, в рамках данной программы процентная ставка по кредиту на приобретение квартиры в новостройке с первоначальным взносом не менее 30% от стоимости приобретаемого жилья составляет 9,75% при наличии личного страхования. Она состоит из ставки рефинансирования 7,75% и банковской маржи. В зависимости от размера первоначального взноса маржа составляет от 1,5 до 3%.
Кроме того, АИЖК продвигает новую программу по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в районе комплексной жилой малоэтажной застройки «Экодолье». В целом, малоэтажное строительство в настоящее время получает активную государственную поддержку. В начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем эксперты ожидают появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки».
Для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, Правительством РФ разработана программа реструктуризации долга, реализуемая Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Часть оренбургских банков также предлагает возможность реструктуризации долга, применяя индивидуальный подход к каждой ситуации.
Кроме того, не стоит забывать о материнском капитале, который может быть потрачен на погашение первоначального взноса по ипотеке в большинстве банков, а также о субсидиях на погашение ипотечного кредита в рамках областной программы «Обеспечение жильем молодых семей в Оренбургской области на 2003-2010 годы» и подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей».
Стоит отметить, что требования к заемщикам и правила оформления ипотечных кредитов в целом стали проще и ближе к заемщику. Банки стараются предлагать клиентам индивидуальные продукты, в которых будут учтены многие факторы.
Так, ставки по кредитным продуктам дифференцируются в зависимости от размера первоначального взноса, срока кредитования и способа подтверждения дохода. Документом, подтверждающим доходы заемщика, принимается как стандартная справка 2-НДФЛ, так и справка о доходах по форме банка. Многие банки принимают во внимание не только зарплату клиента по основному месту работы, но и другие законные источники: доходы по неосновному месту работы, доходы в виде страховых выплат, дивидендов, пенсии и другие.
Что будет?Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, по которой отныне живет российская ипотека, ориентируется на следующие результаты:
- восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие, – увеличение спроса;
- снижение процентных ставок;
- появление большого количества разнообразных кредитных предложений;
- общее развитие жилищного строительства.
Но это в перспективе 2030 года. Что же ждет ипотеку в ближайшее время?
Сергей Кудашов прогнозирует дальнейшее понижение ставок: «Экономические ожидания россиян возвращаются на докризисный уровень, а государство предпринимает меры для повышения доступности ипотечных кредитов для граждан. Однако именно сейчас, на мой взгляд, сложилась наиболее благоприятная ситуация для приобретения жилья: ставки уже сейчас начали ощутимо снижаться, а вот цены на жилье пока так и остались на беспрецедентно низком уровне».
- Выдача ипотечных кредитов в 2009 году сократилась по сравнению с 2008 годом более чем в два раза, - говорит Елена Варнавская, управляющий филиалом «Газпромбанк» (ОАО) в г. Оренбурге. - Вместе с тем, в первом полугодии этого года было выдано на 30% больше ипотечных кредитов, чем за весь 2009 год. Средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась на 3,4% и составляет сейчас в среднем 13,1% годовых. В случае если сегодняшние позитивные тенденции в мировой экономике и экономике России сохранятся (продолжится дальнейшее снижение ставки рефинансирования, сократится уровень инфляционных ожиданий, продолжится рост промышленного производства и т. д.) с полной уверенностью можно утверждать, что ставки по кредитным продуктам будут снижаться и в дальнейшем.
Осенний рост ипотеки уже провоцирует застройщиков поднимать цены на жилье, которого в этом году не так много. 63 объекта жилищного строительства общей площадью около 800 тысяч кв. м в 2009 году были заморожены. В текущем году работы возобновлены лишь на 14 объектах. Заделы, сформированные в 2006-2007 годах, в 2009 и 2010 гг. были застроены и сданы в эксплуатацию.
«По всем прогнозам условия ипотечного кредитования будут улучшаться и дальше, - говорит Лариса Мелько. - Но нужно учитывать, что рост кредитования может спровоцировать подорожание недвижимости. На уровне цен на рынке недвижимости в ближайшие годы так же скажутся проблемы, которые пережила строительная отрасль в годы кризиса: многие объекты были заморожены, сроки ввода в эксплуатацию отодвинуты, новые не закладывались. Не стоит ждать и резкого сокращения размера первоначального взноса, и тем более массового появления кредитов без первоначального взноса».
Таким образом, катализатором развития ипотеки в ближайшие годы является общий рост российской экономики, рост жилищного строительства, доходов населения и др. Все это должно провоцировать и увеличение спроса на ипотеку, и снижение ставок, и увеличение количества и разнообразия кредитных предложений. Сейчас российская ипотека проходит этап восстановления, по окончании которого (2011-2012 гг.) нам обещан «бурный рост».