В 2005 году в России был принят новый Жилищный кодекс, который установил совершенно новые правила работы системы жилищно-коммунального хозяйства. С 1 марта 2006 года каждый собственник жилья в многоквартирном доме выбрал форму управления своим домом (самостоятельное управление, управление товариществом собственников жилья или управляющей компанией). За тех, кто не успел определиться с выбором, это сделало государство, проведя открытый конкурс между управляющими организациями. Так образовался еще один рынок частных услуг – рынок жилищно-коммунального хозяйства, на котором главными игроками являются управляющие компании (УК).
Нас всех немножко обманулиОсновной стереотип, с которым новым игрокам рынка ЖКХ приходиться бороться в отношениях с населением, - наша привычка думать, что «мой дом – это только моя квартира, поэтому площадь, находящаяся за ее границами, меня не интересует, и я не обязан на ней ничего делать, тем более за что-то платить». Эта психология воспитывалась в нас годами: в советское время все расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт брали на себя ЖЭУ, ЖЭК, РЭУ, МУП и другие организации, которые были исключительно государственными.
В 21 веке Россия пошла по западному пути и в этой сфере: к 1 января 2012 года согласно Федеральному закону № 185 в стране должно быть не менее 80% коммерческих организаций коммунального комплекса (при этом доля участия государства в этих организациях не должна превышать 25%). Таким образом, собственники жилья в многоквартирном доме стали полноправными собственниками общедомовой территории (лестничных площадок, крыш, подвалов, инженерных систем, земельного участка с детскими площадками, автостоянками и пр.), а значит, все расходы на ее содержание они берут на себя, ежемесячно оплачивая статью «Содержание и текущий ремонт» в квитанциях на оплату квартирной платы. Управляющие компании, ТСЖ, ЖСК являются лишь операторами этих денежных средств: они занимаются их сбором и распределением на нужды домов, находящихся под их управлением.
Многие ли из нас это знают и тем более понимают? Скорее всего, нет. По данным наших экспертов, около 70% оренбуржцев вообще не интересуются проблемами своего дома, не знают, чем занимаются ТСЖ и УК, не разбираются в документах, которые приносят им сотрудники управляющих организаций при проведении заочного собрания (а ведь так решаются важнейшие вопросы их дома: утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт жилья, план работ на будущий год и пр.). При этом грамотный в вопросах управления своим домом житель гораздо выгоднее, чем тот, кто ничего не понимает, а потому может быть недоволен деятельностью управляющей организации:
- Не нужно бояться высоких тарифов, в них нужно разбираться, - говорит Николай Мругов, директор ООО «Оренбургская управляющая компания». - Все равно рано или поздно каждому жителю придется вникать в структуру квартирной платы, участвовать в формировании планов работ на доме, принятии отчетов управляющей компании и пр., потому что они оплачивают эти работы. Грамотный человек, который разбирается в системе управления домом, принесет гораздо больше пользы нам как организации, чем человек, который подходит ко всем вопросам только со стороны цены, выбирая меньший тариф. Но за меньшие деньги он получит и меньший объем работ, а может и вовсе не получить ничего (управляющая компания собрала деньги, а оказать услуги забыла).
- Многие люди до сих пор живут по старинке: только пожаловались на свои беды, тут же государство пришло на помощь и бесплатно все сделало, - говорит Олег Осенков, директор ООО «УЖФ «Восточная». - До многих пока не доходит, что дом – это их хозяйство, в котором все расходы ложатся на них, в том числе и на капитальный ремонт. Вообще, нас всех невзначай обманули еще в 90-е, дав добро на приватизацию жилья, большая часть которого до сих пор находится в аварийном состоянии. Приватизацию нужно было проводить тогда, когда все дома были бы отремонтированы. В этом случае собственникам нужно было бы только поддерживать хорошее состояние домов, а не оплачивать капремонт.
Тем не менее понимающих людей с каждым годом становится больше:
- Конечно, знания есть не у всех жителей, но в последнее время люди становятся очень грамотными, - говорит Дина Дашкина, генеральный директор ООО «УК «Северо-Восточная». – Люди хорошо знают законы, а если и не очень хорошо, то знают, где их можно посмотреть. Жители активнее участвуют в решении общих вопросов, обращаются с предложениями, помогают заниматься не только решением текущих задач, но и усовершенствованием жилого фонда, благоустройством общедомовой территории и др.
Не демпингом, так захватом. Не захватом, так качествомТаким образом, управление многоквартирными домами – это вид предпринимательской деятельности, в котором есть доходы и расходы, бизнес-планирование, партнеры и сотрудники и пр.
По данным Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации Оренбурга на 1 июля 2010 года, в сфере управления и обслуживания многоквартирных домов города работает 112 товариществ собственников жилья (ТСЖ), 35 жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), 61 организация частной формы собственности, в том числе 18 управляющих компаний и 43 организации по содержанию и ремонту общего имущества. 71 ,2 % домов находятся под управлением управляющих компаний (2854 дома), 24,3 % - ТСЖ (972 дома), ЖСК и ЖХ - 0,8 % (35 домов). Непосредственным управлением занимаются 147 домов (3,7 %).
С принятием нового Жилищного кодекса весь город был «разделен» на участки, дома на которых «распределены» между участниками рынка. Вопрос «Как это было сделано?» уже стал историей. По закону форму управления домом жители определили сами на общем собрании собственников, управляющие компании, в свою очередь, предложили населению свои услуги. При этом часть УК – это бывшие муниципальные унитарные предприятия, которые были реорганизованы в частные структуры. То есть получается, что ничего не изменилось, а выбор формы управления был скорее формальностью? Да, но только в некоторой степени. За пять лет на рынке ЖКХ появились совершенно новые игроки – крупные и небольшие управляющие компании, которые обладают необходимыми ресурсами и кадрами, предлагают свои услуги населению, заключают договоры управления, расширяя свой жилой фонд, и полноценно оказывают услуги. Однако, как на любом рынке, в сфере ЖКХ есть недобросовестные игроки, фирмы-однодневки (в данном случае, скорее двух-трехлетки), цель которых – «переманить» дома в свое управление (причем, как правило, их не смущает «возраст» дома), установить тарифы на содержание жилья и обеспечить их сборы. Отличить такую компанию от полноценной УК бывает очень сложно, особенно с нашим уровнем знаний. «Мутит воду» еще и предвыборный ажиотаж.
- Проблема в том, что наш житель подпишет любую бумажку, которую ему принесут, потому что он ее не читает, - говорит Олег Осенков. – Договор управления может быть оформлен сразу с двумя управляющими компаниями, и оба будут подписаны собственником. Чтобы этого не происходило, собственники должны очень хорошо разобраться в документах, которые ему кто-то приносит, тщательно выбирать между компанией, работающей на рынке продолжительное время, и теми, кто пришел заработать.
В целом, рынок жилищно-коммунальных услуг в России сопряжен с большими рисками и доходностью в долгосрочной перспективе.
- Специфика договорных отношений с людьми такова, что в любое время они могут сменить форму управления, перейти в другую управляющую компанию, - говорит Николай Мругов. - Одномоментно все может прекратиться, вложенные средства останутся неоплаченными. Но в то же время такой риск стимулирует развитие компании, обеспечение стабильности ее деятельности.
Таким образом, на рынке ЖКХ складывается ситуация, в которой основным методом конкурентной борьбы становится качество оказываемых услуг.
- Жители сами должны определяться с выбором своей управляющей компании, - говорит Дина Дашкина. – Мы не должны ходить по домам и предлагать свои услуги, потому что по закону собрание собственников жилья, на котором будет принято решение о переходе к другой управляющей компании, мы не можем инициировать сами. Конкуренция должна быть здоровой и честной, когда жители наблюдают за работой УК, делают выводы и принимают решение.
Качество зависит от количестваКачество работы управляющей компании на рынке во многом зависит от количества жилого фонда, которым она управляет. Мнения экспертов по тому, каким объемом домов можно эффективно управлять, разделились. Руководители небольших компаний, управляющих не более 100-200 тыс. квадратных метров жилья, убеждены, что обеспечивается качество работы в их случае: есть возможность встретиться жильцами, обсудить их проблемы, найти решение по каждому дому и т. д. Однако крупные организации (жилой фонд – более 1 млн кв. м.) обладают большими ресурсами, кадровым потенциалом, им легче найти подрядчиков на выполнение тех или иных работ, получить скидки и пр.
- Чем больше объем выполняемых работ, тем меньше единица стоимости продукции, - считает Николай Мругов (под управлением его компании находится более 1500 домов). – Конечно, это не означает, что жители меньше платят за квартплату. Но на таких работах, как, например, ремонт кровель крыш, мы можем экономить, так как ежегодно ремонтируем до 200 крыш. Мы ищем подрядчика, который готов работать на наших условиях, гарантируя качество работ.
Тем не менее гонка за количеством домов чаще не обеспечивает достаточное выполнение работ на конкретных домах. Отсюда и пресловутая оговорка: «На все денег не хватает». Тогда как компания с меньшим объемом жилого фонда способна спланировать свою работу, встретиться с жителями каждого дома, объяснить, как распределяются средства собственников, определить объем работ на будущий период, договориться о накоплении средств на капитальный ремонт и др.
Кроме того, немаловажную роль играет качество жилого фонда, находящегося в управлении УК. Очевидно, что старые дома, находящиеся в плохом состоянии (а иногда даже аварийном), являются скорее головной болью УК, нежели источником доходов. Жители таких домов, как правило, не имеют возможности накопить на капитальный ремонт, а иногда даже справиться с имеющимися платежами по квартплате и коммунальным услугам. Считается, что лакомым кусочком являются дома-новостройки: квартиры в них могут позволить себе люди с высокой покупательской способностью, поэтому проблема неплатежей, как правило, не стоит, и инженерные системы созданы на более современном уровне. Однако хлопот в них тоже хватает: каждая квартира должна быть подключена к общедомовым системам, а те, в свою очередь, к общегородским, все коммуникации должны работать без сбоев (особенно в зимнее время), а соответственно недоделки строителей (если они есть), приходиться возмещать за счет жителей.
- Несмотря на то, что дома в нашем управлении практически новые, текущий ремонт им, безусловно, необходим, - говорит Дина Дашкина (в ее управлении находятся дома в Вишневом квартале). – Ведь важно поддерживать жилой фонд в хорошем состоянии. Мы строго следим за культурой поведения жителей, занимаемся ежедневной уборкой помещений, закрашиваем надписи в подъездах и приучаем жителей поддерживать эту красоту. В целом мы больше занимаемся усовершенствованием и благоустройством жилого фонда: разводим цветники, устанавливаем малые архитектурные формы, монтируем видеонаблюдение и др.
Несмотря на все сложности в работе и со старым, и с новым жилым фондом, руководители управляющих компаний утверждают, что не отказываются ни от какого жилого фонда. Объективной причиной для отказа собственникам, обратившимся к компании для заключения договора управления, может быть «недостижение» договоренности обеих сторон.
- Выбор собственниками управляющей компании для своего дома - это лишь 5-10% от того, что будет дальше с их домом, - считает Олег Осенков. – Все остальное зависит от инициативы самих жителей. В договоре управления прописываются расходы и УК по управлению домом, и собственников. Обе стороны должны соблюсти свою выгоду, поэтому если они не смогли договориться, то договор не заключается.
Грамотные жители выгодныПо данным Управления жилищно-коммунального хозяйства администрации города в Оренбурге нет многоквартирных домов, собственники которых не выбрали способ управления. Несмотря на это, появление новых игроков на рынке возможно, прежде всего, за счет реорганизации ТСЖ в управляющие компании. Во-первых, мера ответственности за свою работу у юридического лица, которым является управляющая компания, гораздо выше, чем самих собственников и ТСЖ. Эксплуатирующим организациям (поставщикам услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатации объектов, используемых для утилизации твердых бытовых отходов и пр.) также выгодно заключать договоры с юрлицом. Во-вторых, для организации эффективного управления домами ТСЖ необходим профессиональный штат сотрудников для решения сложных вопросов юридического, экономического и другого характера. Члены правления, являясь собственниками жилья, совсем не обязательно обладают необходимыми знаниями, тогда как управляющая компания оказывает свои услуги на профессиональной основе. В-третьих, по закону ТСЖ могут управлять несколькими домами, если они расположены на общем земельном участке или нескольких соседних участках. Однако практика показывает, что нередко ТСЖ управляют домами, расположенными на разных участках, что является нарушением Жилищного кодекса РФ. По этой причине постепенно идет процесс переоформления ТСЖ в управляющие компании.
Однако появление новых игроков возможно не только за счет реорганизации ТСЖ. Если управляющая компания оказывает свои услуги профессионально и качественно, она может составить конкуренцию УК, которая уже управляет конкретным домом. В этом случае выбор делают сами собственники. Однако этот сценарий конкурентной борьбы в современной России, скорее, является идеальным, чем реальным. Выход из положения видится в повышении знаний населения о нормах управления многоквартирными домами, привлечение жителей к активному участию в собраниях собственников жилья, в принятии важных решений по вопросам управления домом и развитие профессиональных стандартов управления для управляющих компаний.