После почти целой пятилетки, когда в Оренбурге не было построено ни одного жилого здания с претензией на элитность, в областном центре было заложено несколько зданий подобного типа. Поскольку реализация элитной квартиры – дело довольно хлопотное и растянутое по времени, то можно предположить, что строительные компании либо обрели финансовую подушку, позволяющую без риска войти в подобный проект, либо в Оренбурге накопился неудовлетворенный спрос на хорошее жилье, который посредством реализуемых проектов будет удовлетворен.
Сразу оговоримся, что малоэтажную «элитку» мы в этот раз не рассматриваем. Наш интерес лежит в области именно городской недвижимости, где действуют свои правила и ограничения. Слова «элитная квартира» у современного жителя России вызывают свои, сугубо индивидуальные представления и ассоциации. Как говорится, каждый меряет по себе. Элитность того или иного объекта городской недвижимости – понятие очень относительное. На рынке недвижимости предложения элитного жилья стали появляться практически сразу же с наступлением новых, рыночных времен. Но если сравнить элитную недвижимость конца 90-х годов прошлого века и «элитку» 2005–2010 годов, то можно сделать вывод о росте притязаний покупателей элитных квартир. Очень уж вчерашняя «элитность» отличается от сегодняшней.
Проблемы классификации
Если разбираться, что подразумевает понятие «элитная недвижимость» в отраслевой классификации, то сразу же начинаются сюрпризы. Во-первых, общерыночной отраслевой классификации жилой недвижимости в России просто не существует. Во-вторых, собственно элитность конкретной квартиры во многом зависит от притязаний покупателя и умения продавца убеждать. Главной причиной отсутствия четких определений специалисты считают то, что жилые объекты имеют очень сложный набор характеристик, каждая из которых имеет разную ценность для различных участников рынка. Прибавим к этому постоянные изменения рыночной ситуации и постоянный же рост требований со стороны покупателей. На наш взгляд, наиболее часто выделяемые на рынке жилой недвижимости сегменты – эконом, массовый, средний, бизнес, элит, премиум, luxe, de luxe – можно принципиально разделить лишь на «жилье для большинства» и «жилье повышенной комфортности». Дело в том, что характеристики объектов разных сегментов в пределах этих двух условных групп пересекаются. Есть и еще одна классификация, по которой в недвижимости выделяют три базовых класса – эконом, бизнес и элит. Но, скорее всего, это разделение имеет чисто маркетинговую подоплеку и сделано с учетом психологии покупателей. Средний, четко не определенный бизнес-класс объектов жилой недвижимости – своего рода попытка угодить тем, кого уже не устраивает эконом-класс, но кто не может себе позволить элитное жилье. Если же говорить о последнем, то сегодня сам термин «элитное жилье» каждый участник рынка недвижимости трактует по-своему, и четких критериев определения элитного жилья нет.
То, что очевидно
Кстати, еще один сюрприз: при отсутствии четкого определения «элитки» в городах-миллионниках компании - застройщики и риелторы умудряются выделять в структуре элитной недвижимости целых три категории – De Luxe, Luxe и Premium. Но и это, скорее всего, делается в расчете на кошелек клиента ввиду той же условности классификации. Вместе с тем есть определенный набор критериев, по которым «элитку» можно сразу отличить от «жилья для большинства». Самым главным признаком этого отличия специалисты называют местоположение дома. Например, если дом строится или реконструируется в центре или в престижном для проживания районе города, то он уже может считаться элитным. Другой пример: новый, только осваиваемый район города, но дом строится на участке, вокруг которого много зеленых насаждений, или в проекте строительства учтено дендропланирование прилегающей территории. Второй признак, по которому можно отличить «элитку», – архитектура и свободная планировка квартир. Здесь надо отметить, что для любого российского города, прошедшего обязательный этап советского типового строительства, любой архитектурный проект, отли чающийся от уныло-привычных девяти- и пятиэтажек, уже претендует на элитность. С учетом этого не одна тысяча квартир эконом-класса в домах непохожей на советскую архитектуры с нестандартными размерами прихожих и санузлов была продана под видом элитных. Третий отличительный признак «элитки» – площадь. Метраж элитной квартиры не может быть менее 100 квадратных метров, а высота потолков – менее 3 метров. Четвертый признак – инфраструктура. Элитный дом должен быть «упакован» современными системами кондиционирования и пожаротушения, бесшумными лифтами, телефонными и интернет-линиями, спутниковым ТВ. Для внешней инфраструктуры это отделенность и обустроенность территории, прилегающей к элитному дому, и наличие как минимум паркинга, а лучше подземного гаража. Пятая особенность, отличающая элитную недвижимость, – сервисная составляющая: охрана, собственная коммунальная служба, шаговая доступность торговых и бытовых точек, предлагающих качественные товары, и цивилизованное обслуживание. Шестым отличительным признаком элитного жилья является ограниченное число жильцов. Мода жить среди людей своего круга, но немного особняком, и желание знать соседей в лицо, скорее всего, продиктованы стремлением к безопасности.
И, наконец, седьмым критерием, который можно считать главным индикатором элитности того или иного объекта недвижимости, является цена квадратного метра. Само собой, все вышеперечисленные особенности влияют на цену, увеличивая ее. По мнению специалистов, цена квадратного метра элитной квартиры в среднем должна превышать стоимость одного «квадрата» типового жилья в 3–5 раз. Вот, пожалуй, основной набор отличий, который качественно отделяет элитную недвижимость от «жилья для масс». Но в некоторых случаях «элитка» может не обладать какими-то из этого ряда особенностей.
Исключения без правил
По мнению большинства риелторов, работающих в столице, действительно элитными можно считать только так называемые клубные, малоквартирные дома. А постройки на 150–200 квартир, именуемые жилыми комплексами, скорее, должны быть отнесены к бизнесклассу или к домам повышенной комфортности. Аргументация сторонников этой точки зрения простая: элитная недвижимость – особый товар, рассчитанный и доступный только узкому кругу людей. Оставим это убеждение москвичами питерцам. Риелтор или застройщик из провинции смотрит на это по-другому. А объединяет и тех, и этих то, что они ориентируются на спрос и требования клиентов. У которых, кстати, могут быть собственные представления об элитном жилье. Например, тот же жилой комплекс с квартирами свободной планировки, огороженной территорией, охраной, гаражом и современной инфраструктурой, которым москвича не удивишь, подавляющее боль шинство оренбуржцев расценит как элитный дом. Штучная двухуровневая квартира в новом доме бизнес-класса тоже может быть отнесена к разряду элитного жилья в силу своей особости и нестандартности. Так же, как реконструированная квартира в доме сталинской постройки, не обладающем внешними признаками элитного. Мнение эксперта значительно отличается от распространенных дефиниций. – Элитное жилье – это система «умный дом», – поясняет директор ООО «Группа компаний «Лист» Евгений Петров. – Это применение энергосберегающих технологий, начиная с оконных конструкций и заканчивая электро- и теплоснабжением. Это автономные коммунальные системы жизнеобеспечения и их круглосуточный компьютерный контроль. Это система безопасности, включающая внешний и внутренний круглосуточный видеоконтроль. И многое другое. Таких домов в Оренбурге нет, и строить их у нас невыгодно, потому что квартиры в них будут слишком дорогими. То, что под названием элитных квартир предлагают клиентам риелторы и застройщики, скорее, можно отнести к жилью повышенной комфортности, не более того. В городе есть один– два жилых комплекса, которые позиционируются как элитные. Например, «Дрезден».
Стоимость и рынок
Цена одного квадратного метра «элитки» не опускается ниже цифры с тремя ноликами, причем подразумевается рыночная стоимость в твердой валюте. Чем больше цифра, тем роскошнее жилье, а уж если в цифре появился четвертый нолик, то все сомнения в элитности квартиры отпадают. Но и здесь все относительно. Если судить по предложениям, размещенным в сети Интернет, в Оренбурге средняя цена за квадратный метр элитного жилья не дотягивает до «обязательной» трех – пятикратной разницы с ценой жилья в типовых многоэтажках. Более того, еле-еле поднимается до двукратной и колеблется в пределах 57–61 тысячи рублей (в региональных центрах Приволжского федерального округа она составляет 58–100 тысяч рублей). Подчеркнем, что элитность предлагаемой недвижимости мы критике не подвергаем, а доверяем авторам предложений. Теперь для сравнения рассмотрим два примера. Оренбург: двух-комнатная квартира общей площадью 64 кв. метра на пятом этаже элитного дома на проспекте Гагарина стоит 3 230 000 рублей. Москва: двухкомнатная квартира общей площадью 89 кв. метров на пятом этаже элитного дома на Фрунзенской 3-й улице стоит 3 100 000… долларов. Конечно, сравнение не вполне корректное, зато оно хорошо показывает не только отрыв столицы от провинции по покупательской способности потенциальных новоселов элитных домов. Оно еще и говорит о том, насколько развит, вернее, не развит у нас рынок элитной городской недвижимости. Что и подтверждают наши эксперты. – Как такового рынка элитной многоэтажной недвижимости нет, хотя отдельные объекты – многоэтажные дома строятся в Оренбурге уже порядка 10 лет, – говорит генеральный директор ОАО «Орьрегионинвестхолдинг» Александр Зеленцов. – К таким я могу отнести дома в районе улиц 8 Марта и Кирова, несколько домов в Степном поселке на проспекте Дзержинского улицах Брестской и Родимцева. Кроме этого, если так можно сказать, рынок элитной городской недвижимости формируется за счет коммунальных квартир, где выполнена перестройка помещений. Изменения, конечно, есть. В последние 1–1,5 года рынок начинает складываться. На мой взгляд, элитная застройка будет осуществляться в центре города и районах экологически чистых, безопасных и перспективных в части повышенной комфортности. – Продажа элитной нетиповой недвижимости – относительно новое направление рынка, связанное с появлением в последние десятилетия высокообеспеченного класса, – поясняет генеральный директор ООО «Первое городское бюро недвижимости» Павел Гаврилов. – Запросы этого класса обусловили начало строительства высококачественного жилья. Основные критерии «элитарности» сложились и устоялись еще к концу 90х годов: местоположение, качество строительных и отделочных материалов, свободные планировки квартир, современная инженерная и телекоммуникационная «начинка», безопасность, социальная однородность состава обитателей, состояние прилегающей территории, наличие охраняемой парковки или подземного гаража, индивидуальность архитектурного решения. Если говорить о развитости рынка элитной многоэтажной недвижимости, то необходимо сказать, что данный сегмент рынка не развит в Оренбурге совсем. К этому рынку можно отнести всего несколько районов или отдельных объектов: жилая застройка «Красная площадь», несколько домов по улице Донецкой, по улице Ленинской комплекс «Дворянское гнездо», «Башни Форштадта», а также, как заявляет застройщик, новый жилой комплекс «Дрезден». На мой взгляд, перспективы развития данного сегмента рынка недвижимости невелики. Перспективными местами элитной застройки являются центр города и районы старой жилой застройки. Менталитет обеспеченного человека на сегодняшний день такой, что он предпочитает малоэтажное жилье за городом квартире в элитном районе города. Кстати, оценивать конкурентоспособность элитного многоэтажного жилья и малоэтажного эксперты не стали, сославшись на неразвитость этого сегмента рынка недвижимости и индивидуальность «элитки». – Сложно оценить конкурентоспособность элитного многоэтажного жилья на рынке недвижимости, так как элитных многоэтажных домов в Оренбурге практически нет, – пояснил генеральный директор ОАО «Оренбурггражданстрой» Сергей Луговой. – Есть хороший, качественный эконом. Сложно ответить, каков баланс спроса и предложения элитной многоэтажной недвижимости. По большому счету, он зависит от макроэкономической ситуации в стране в целом. Мы пытаемся определить его на практике. Как и то, насколько выгодно строить многоэтажные элитные дома. В строительстве ничего просто не бывает. Выгоду можно посчитать лишь по завершении проекта. – На самом деле, очень многие люди, имеющие достаток, перебираются не в элитные квартиры, а в малоэтажное жилье, поскольку в городе Оренбурге рынок элитной недвижимости не соответствует критериям элитности, – признал Павел Гаврилов. – Сегодня наиболее важным аспектом, привлекающим покупателя квартир элитного класса, является престижность. Плюс комфорт Элитная недвижимость, по мнению экспертов, является самым сложным сегментом рынка жилья. Элитная недвижимость – это, прежде всего, штучный товар, рассчитанный на потребности ограниченного круга покупателей, доступный десяткам, может быть, сотням клиентов. Такую покупку могут позволить себе люди успешные и состоятельные, как правило, занимающие высокое положение в бизнесе и обществе и ценящие свое это положение. Это руководители и собственники крупных компаний, топменеджеры, высокопоставленные чиновники, высокооплачиваемые спортсмены и деятели культуры и искусства. Это коренные горожане или те, кто стремится поднять свой статус, став homo urbanus, человеком городским. Для всех них приобретение в собственность элитной недвижимости – дело престижа. Причем к престижности обязательным дополнением идет максимальный комфорт, без которого не бывает элитности. Для покупателя «элитки», по определению умеющего считать деньги, элитное жилье привлекательно еще и с финансовой точки зрения. Оно пользуется пусть не массовым, но постоянным спросом и менее всего подвержено риску быть обесцененным. Это форма долгосрочных сбережений, которая имеет целый ряд преимуществ перед другими финансовыми инструментами. Во-пер вых, повышенная надежность, ведь элитную недвижимость финансово или физически утратить сложнее, чем, например, золото или ценные бумаги. Во-вторых, правовая защищенность в части защиты прав владения и наследования. В-третьих, меньшая прозрачность по сравнению с банковскими вкладами. В-четвертых, залогоспособность и рост стоимости, позволяющий компенсировать инфляцию. – Элитные квартиры привлекают, в основном, взрослых и состоятельных людей, – говорит Александр Зеленцов. – В последние годы происходит накопление финансовых средств у средних слоев населения, соответственно они уже поездили по заграницам, купили уже неодну автомашину, квартиру и теперь планируют спокойную комфортную жизнь. – Квартира в элитном много этажном доме – это городской формат для активных людей, умеющих зарабатывать деньги, – уточняет Сергей Луговой. Социальный портрет покупателя элитной городской недвижимости меняется, и эти перемены эксперты связывают как с внешними, социальными факторами, так и с изменениями менталитета клиентов. – Кризис не только скорректировал ценообразование на объекты «элитки», но и видоизменил портрет покупателя дорогих квартир, – поясняет Павел Гаврилов. – Наибольшим изменениям в портретных характеристиках подверглась профессиональная деятельность покупателей. Перемены в портрете покупателя связаны и с возрастными показателями. Если до кризиса приобретателями элитных квартир являлись в своем большинстве люди в возрасте от 32 лет, то сейчас нижний показатель сдвинулся. Основная доля обладателей элитного жилья – граждане не моложе 38 лет. Семейных клиентов сейчас 83 %, то есть гораздо больше, чем одиноких. Важные изменения претерпело количество обращений к ипотеке припокупке элитных квартир. В настоящее время только около 12 % дорогого жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. Это связано с тем, что процентная ставка на сегодняшний день велика, а также требования к заемщику значительно ужесточились. Портрет покупателя элитной недвижимости после кризиса значительно трансформировался, потому что не все те, кто имел высокие доходы, смогли без потерь пережить кризис и, как следствие, отложили покупку элитного жилья. Отметим, что, помимо внешних и социальных изменений в портрете покупателя, изменились и требования клиентов к элитному жилью. Сейчас большинство элитных квартир –около 93 % – приобретаются не с целью инвестиций, а для собственного проживания. Поэтому стало гораздо больше клиентов, предъявляющих повышенные требования к различным факторам жилья. Люди стали обращать больше внимания на детали и индивидуальные характеристики дома. Многие отказываются от излишней инфраструктуры, выбирают более функциональные планировки. Повысились требования к архитектуре и качеству строительства. – Покупатель элитной недвижимости в многоэтажном доме – это по-прежнему человек с достатком значительно выше среднего, – уточняет Сергей Луговой. – Для людей со средним достатком есть финансовые инструменты – банковские продукты, ипотека, позволяющие приобрести элитную недвижимость. На мой взгляд, сегодня эти инструменты востребованы более чем в 50 % случаев.
Что в итоге
– Если говорить об элитном жилье в многоквартирных домах, то в Оренбурге такового вообще нет, – считает Евгений Петров. – А если у нас нет элитного жилья, значит, не существует и рынка элитной недвижимости. Я думаю, что его и не будет ближайшие 3–5 лет. Пройдет это время, и можно будет оценивать перспективы данного сегмента рынка жилья. Если, конечно нас не накроет волна очередного экономического кризиса. На сегодня на рынке недвижимости наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса, социальные квартиры. Насколько я знаю, на эту категорию жилья ориентированы все крупные строительные проекты, которые реализуют или планируют осуществлять в Оренбурге. Обзор, который начался с сюрпризов, приходится заканчивать парадоксальными выводами. В Оренбурге нет рынка элитного многоквартирного жилья. Но есть постоянное предложение, которое значительно опережает спрос и определяет отсутствие дефицита. – Вряд ли в Оренбурге появятся микрорайоны, застроенные элитными многоквартирными домами, – говорит Сергей Луговой. – Скорее всего, будет продолжаться точечная застройка в удобных для этого местах. По мнению экспертов, «увлекаться» строительством элитного многоэтажного жилья не стоит, в силу того, как изменяется рынок недвижимости и портрет потенциального покупателя элитных квартир. В то же время, ссылаясь на те же самые изменения, эксперты говорят, что реализовать элитное жилье будет легче. И это при том, что срок экспозиции элитного нетипового жилья составляет от полугода и выше, а обычное типовое жилье продается как минимум в три раза быстрее – в среднем за два месяца. Видимо, когда речь идет о штучном и по-настоящему элитном товаре, общие законы рынка тоже корректируются в сторону «штучности» для каждого отдельно взятого случая. И самое интересное – никого из участников рынка недвижимости это не удивляет.