1 сентября 2015 года вступила в силу новая редакция статьи 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ. Статья определяет понятие «самовольная постройка», устанавливает обязательность сноса самовольной постройки, а также возможность и условия признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Следует напомнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации возведение объектов капитального строительства по общему правилу допускается только после получения разрешения на строительство, выдаваемого органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Данное требование градостроительного законодательства соблюдается не всеми застройщиками.
Новой редакцией статьи определено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные на земельном участке, не представленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В законе сохранено основное правило о том, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Вместе с этим закон предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку. Это право признается судом (в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке) за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки или обязательным требованиям к параметрам постройки; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Лицо, за которым признано право собственности на постройку, обязано возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Статья 222 ГК РФ дополнена пунктом 4, в соответствии с которым органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае возведения ее на земельном участке, не представленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения. К зонам с особыми условиями использования территорий закон относит охранные, санитарно-защитные, водоохранные и иные зоны.
Орган местного самоуправления уведомляет о принятом решении лицо, осуществившее самовольную постройку, определяет срок для сноса самовольной постройки. Если указанное лицо не выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом местного самоуправления, принявшим соответствующее решение.
В иных случаях вопрос о сносе самовольной постройки решается в судебном порядке.