Вопросы юридического оформления выдела земельных участков в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения вызывают массовые обращения собственников земельных долей и землепользователей. Проблему прокомментировал заместитель директора департамента агропромышленного комплекса области Иван Новоженин.
В большинстве развитых стран мира существует рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки являются объектом купли продажи, а также ряда других сделок (аренды, залога, доверительного управления и т.д.).
В России нормы права, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, получили развитие в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
С принятием этих законов завершилось бесплатное наделение граждан землями сельхозназначения, сделки с этой категорией земель стали обычными по нормам гражданского права. Теперь уже ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс РФ не содержат понятия «земельная доля», все сделки совершаются с земельными участками.
Для того, чтобы земельная доля получила статус земельного участка, необходимо определение ее границ на местности. Процедура разграничения границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является обязанностью собственников земельных долей. Завершить эту работу необходимо в течение двух лет со дня принятия закона об обороте земель сельхозназначения. До 27 января 2005 года необходимо выделить и зарегистрировать земельные участки в качестве отдельных объектов недвижимости, а затем передать эти участки в аренду сельхозтоваропроизводителям или распорядиться иным образом. Одному собственнику достаточно сложно справиться с этим. Рациональнее сделать это совместно с другими сособственниками и сельскохозяйственной организацией, в пользовании которой находится основной земельный массив приватизированной земли.
В течение ближайших 10 месяцев сельхозорганизациям и собственникам земель необходимо провести работу по проведению инвентаризации земель, землеустройству, составлению карт, регистрации земельных участков в качестве объектов недвижимости и заключению новых договоров на использование земельных участков. Здесь следует сказать о том, что современный ритм жизни уже не позволяет собственнику земельной доли ждать предложений по ее использованию, сейчас он вынужден искать того, кто будет работать на его земле. Сельскохозяйственная организация теперь тоже имеет возможность выбора арендодателя и свободна в заключении договоров аренды земельных участков.
Сельскохозяйственная организация и собственники земельных паев должны настроиться на совместную, позитивную работу, каждый должен своевременно и добросовестно выполнить то, что от него требуется.
Полагаем, что инициатива по выделению земельных долей в натуре должна исходить от хозяйства в силу его заинтересованности в сохранении производства. Думается, начинать свою работу сельскохозяйственной организации следует с определения специалиста, который будет заниматься организационной работой (условно назовем его «Регистратор») и определения поэтапных сроков завершения этой работы.
Регистратор проводит инвентаризацию списка собственников земельного массива, утвержденного собранием сельскохозяйственной организации, на котором принималось решение о реорганизации и приватизации земли, и приложенного к постановлению главы районной администрации о выделе земли в долевую собственность.
Следует выделить список потенциальных арендодателей, список лиц, местонахождение которых неизвестно, списки умерших собственников земельных долей с известными и неизвестными наследниками, определить предполагаемое местонахождение земельного участка, который планируется получить в аренду.
Сразу остановимся на списке лиц, местонахождение которых неизвестно и на списке умерших собственников земельных долей с неизвестными наследниками. Эти списки выявят невостребованный земельный участок. В случае, если хозяйство ранее пользовалось этой землей и платило налоги и этот участок нужен хозяйству, можно открыто пользоваться им и продолжать платить за него налоги. Такой порядок пользования может продолжаться до тех пор, пока либо собственник не потребует заключения сделки, либо пока за областью или муниципальным образованием в судебном порядке не будет признано право собственности. Если сельскохозяйственная организация в течение 15 лет будет добросовестно и непрерывно пользоваться земельным участком, то она может обратиться в суд с иском о приобретении права собственности на указанный участок на основании приобретательной давности.
Проведя эту работу, сельхозорганизация выступает инициатором проведения собрания участников долевой собственности на земельный участок, полученный при приватизации хозяйства, на котором собственники земельных долей должны определить местоположение земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке будут выделяться земельные участки в счет доли в праве общей собственности.
Это собрание правомочно, если на нем присутствует 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками собрания.
Далее сельхозорганизации логичнее работать со списком собственников земельных долей потенциальных арендодателей, при заключении ими договора об образовании общей долевой собственности.
Определив круг собственников потенциальных арендодателей, хозяйство поручает Регистратору получить у участников договора об образовании общей собственности доверенности, удостоверенные нотариусом или сельским Советом, на право проведения работ по выделу земельного участка в натуре.
Регистратор от имени участников долевой собственности извещает о намерении выделить в счет их долей земельный участок остальных участников долевой собственности публикацией в районной газете.
В извещении указываются сведения о местоположении испрашиваемого земельного участка, размер компенсации другим участникам долевой собственности и запись, обязывающую уведомить заявителя и администрацию сельскохозяйственной организации об имеющихся возражениях. Если в течение месяца не поступит возражений со стороны других участников долевой собственности по местоположению и размеру компенсации, то местоположение и размер компенсации считаются согласованными. В этом случае, Регистратор, получив от хозяйства справку, подтверждающую отсутствие претензий к местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, и размеру компенсации участникам долевой собственности, заключает договор с землеустроительной организацией или лицом, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ, по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре.
После установления и закрепления границ землеустроительная документация направляется в районные филиалы ФГУ « Земельная кадастровая палата», для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков. При присвоении кадастрового номера земельному участку документы направляются в районные филиалы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления права общей долевой собственности на вновь выделенный земельный участок. Участниками общей долевой собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей станут лица, ранее заключившие договор об образовании общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и являющиеся потенциальными арендодателями для хозяйства. Далее следует заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя и регистрация его в учреждении юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В том случае, если у сособственников после публикации извещения в газете о намерении выделить земельный участок в натуре появятся возражения по местоположению или размеру компенсации вопрос, о согласовании решается согласительной комиссией или в суде общей юрисдикции.
Конечно, работа, которую мы схематично изложили, требует времени и финансовых затрат. Время, как уже было сказано, ограничено датой 27января 2005 года, финансовые затраты хозяйству придется принять на себя. Возврат средств можно осуществить в счет расчетов из арендной платы. В среднем затраты по межеванию земельного участка составят до 100 рублей за гектар.
По истечении установленных сроков по оформлению землепользования сельскохозяйственная организация потеряет приоритетное право на аренду земель, находившихся ранее в их пользовании. Без проведения этой работы дальнейшее использование сельхозорганизациями указанных земель может быть признано незаконным.
Что ожидать тем собственникам, которые не определятся со своей земельной долей, не выделят земельный участок в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения? Их земельные доли останутся невостребованными, земля неиспользуемой. Согласно статье 13 Федерального закона « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъята. При этом размер доли в гектарах уменьшится у конкретных собственников, которые не позаботились об использовании своей земли.
В большинстве развитых стран мира существует рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки являются объектом купли продажи, а также ряда других сделок (аренды, залога, доверительного управления и т.д.).
В России нормы права, регулирующие оборот земель сельскохозяйственного назначения, получили развитие в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
С принятием этих законов завершилось бесплатное наделение граждан землями сельхозназначения, сделки с этой категорией земель стали обычными по нормам гражданского права. Теперь уже ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс РФ не содержат понятия «земельная доля», все сделки совершаются с земельными участками.
Для того, чтобы земельная доля получила статус земельного участка, необходимо определение ее границ на местности. Процедура разграничения границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения является обязанностью собственников земельных долей. Завершить эту работу необходимо в течение двух лет со дня принятия закона об обороте земель сельхозназначения. До 27 января 2005 года необходимо выделить и зарегистрировать земельные участки в качестве отдельных объектов недвижимости, а затем передать эти участки в аренду сельхозтоваропроизводителям или распорядиться иным образом. Одному собственнику достаточно сложно справиться с этим. Рациональнее сделать это совместно с другими сособственниками и сельскохозяйственной организацией, в пользовании которой находится основной земельный массив приватизированной земли.
В течение ближайших 10 месяцев сельхозорганизациям и собственникам земель необходимо провести работу по проведению инвентаризации земель, землеустройству, составлению карт, регистрации земельных участков в качестве объектов недвижимости и заключению новых договоров на использование земельных участков. Здесь следует сказать о том, что современный ритм жизни уже не позволяет собственнику земельной доли ждать предложений по ее использованию, сейчас он вынужден искать того, кто будет работать на его земле. Сельскохозяйственная организация теперь тоже имеет возможность выбора арендодателя и свободна в заключении договоров аренды земельных участков.
Сельскохозяйственная организация и собственники земельных паев должны настроиться на совместную, позитивную работу, каждый должен своевременно и добросовестно выполнить то, что от него требуется.
Полагаем, что инициатива по выделению земельных долей в натуре должна исходить от хозяйства в силу его заинтересованности в сохранении производства. Думается, начинать свою работу сельскохозяйственной организации следует с определения специалиста, который будет заниматься организационной работой (условно назовем его «Регистратор») и определения поэтапных сроков завершения этой работы.
Регистратор проводит инвентаризацию списка собственников земельного массива, утвержденного собранием сельскохозяйственной организации, на котором принималось решение о реорганизации и приватизации земли, и приложенного к постановлению главы районной администрации о выделе земли в долевую собственность.
Следует выделить список потенциальных арендодателей, список лиц, местонахождение которых неизвестно, списки умерших собственников земельных долей с известными и неизвестными наследниками, определить предполагаемое местонахождение земельного участка, который планируется получить в аренду.
Сразу остановимся на списке лиц, местонахождение которых неизвестно и на списке умерших собственников земельных долей с неизвестными наследниками. Эти списки выявят невостребованный земельный участок. В случае, если хозяйство ранее пользовалось этой землей и платило налоги и этот участок нужен хозяйству, можно открыто пользоваться им и продолжать платить за него налоги. Такой порядок пользования может продолжаться до тех пор, пока либо собственник не потребует заключения сделки, либо пока за областью или муниципальным образованием в судебном порядке не будет признано право собственности. Если сельскохозяйственная организация в течение 15 лет будет добросовестно и непрерывно пользоваться земельным участком, то она может обратиться в суд с иском о приобретении права собственности на указанный участок на основании приобретательной давности.
Проведя эту работу, сельхозорганизация выступает инициатором проведения собрания участников долевой собственности на земельный участок, полученный при приватизации хозяйства, на котором собственники земельных долей должны определить местоположение земельного участка, в границах которого в первоочередном порядке будут выделяться земельные участки в счет доли в праве общей собственности.
Это собрание правомочно, если на нем присутствует 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом, который подписывается всеми присутствующими участниками собрания.
Далее сельхозорганизации логичнее работать со списком собственников земельных долей потенциальных арендодателей, при заключении ими договора об образовании общей долевой собственности.
Определив круг собственников потенциальных арендодателей, хозяйство поручает Регистратору получить у участников договора об образовании общей собственности доверенности, удостоверенные нотариусом или сельским Советом, на право проведения работ по выделу земельного участка в натуре.
Регистратор от имени участников долевой собственности извещает о намерении выделить в счет их долей земельный участок остальных участников долевой собственности публикацией в районной газете.
В извещении указываются сведения о местоположении испрашиваемого земельного участка, размер компенсации другим участникам долевой собственности и запись, обязывающую уведомить заявителя и администрацию сельскохозяйственной организации об имеющихся возражениях. Если в течение месяца не поступит возражений со стороны других участников долевой собственности по местоположению и размеру компенсации, то местоположение и размер компенсации считаются согласованными. В этом случае, Регистратор, получив от хозяйства справку, подтверждающую отсутствие претензий к местоположению земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, и размеру компенсации участникам долевой собственности, заключает договор с землеустроительной организацией или лицом, имеющими лицензию на проведение землеустроительных работ, по установлению и закреплению границ земельного участка в натуре.
После установления и закрепления границ землеустроительная документация направляется в районные филиалы ФГУ « Земельная кадастровая палата», для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков. При присвоении кадастрового номера земельному участку документы направляются в районные филиалы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления права общей долевой собственности на вновь выделенный земельный участок. Участниками общей долевой собственности на земельный участок, выделенный в счет земельных долей станут лица, ранее заключившие договор об образовании общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и являющиеся потенциальными арендодателями для хозяйства. Далее следует заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя и регистрация его в учреждении юстиции прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В том случае, если у сособственников после публикации извещения в газете о намерении выделить земельный участок в натуре появятся возражения по местоположению или размеру компенсации вопрос, о согласовании решается согласительной комиссией или в суде общей юрисдикции.
Конечно, работа, которую мы схематично изложили, требует времени и финансовых затрат. Время, как уже было сказано, ограничено датой 27января 2005 года, финансовые затраты хозяйству придется принять на себя. Возврат средств можно осуществить в счет расчетов из арендной платы. В среднем затраты по межеванию земельного участка составят до 100 рублей за гектар.
По истечении установленных сроков по оформлению землепользования сельскохозяйственная организация потеряет приоритетное право на аренду земель, находившихся ранее в их пользовании. Без проведения этой работы дальнейшее использование сельхозорганизациями указанных земель может быть признано незаконным.
Что ожидать тем собственникам, которые не определятся со своей земельной долей, не выделят земельный участок в счет доли в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения? Их земельные доли останутся невостребованными, земля неиспользуемой. Согласно статье 13 Федерального закона « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть изъята. При этом размер доли в гектарах уменьшится у конкретных собственников, которые не позаботились об использовании своей земли.
Город:
Темы:
Короткий адрес: